这轮政策都走完了，还有地方没反应过来

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今天，咱们讲一件楼市最最恐怖之事。

正所谓：不怕兄弟苦，就怕兄弟开路虎。

这道理搁在楼市非常适用。

隔壁小区跌了，你没跌，丝毫不慌；

隔壁小区跌了，你跟着跌，仍然可以保持平静；

但是！

隔壁小区涨了，你却毫无反应，那么你将整宿整宿睡不着觉。

这事儿，好巧不巧就在杭州发生了。

作为一个改善驱动型的城市，

杭州在本轮刺激下，完成了一场本年度最出色的演出。

南星桥各大顶级豪宅开始放量——

阳光海岸、仁恒滨江园、蓝色钱江均有成交，成交总价从2000多万跨越到7600万。

改善新贵亚运村占据了成交榜首——

单月成交近60套，每套平均单价约5.6万/㎡。

正是在这个时刻，

当杭州各大豪宅、改善板块卖得风生水起之时，杭州某个豪宅板块的天都要塌了。

全板块单月成交1套房，并且价格也不太美丽。

今天，

大碗就给大家讲一讲此板块的故事，讲一讲杭州豪宅板块之沦陷。

再造一个南星桥。

2017年10月，杭州在钱江新城以东全面开启世界一流现代国际大都市滨水潮岸的建设。

这片规划区域的名字叫做：钱江新城二期。

2021年5月，随着钱江新城第一块宅地的出让，杭州许多买房人对这个板块有了更深刻的看法，他们视其为：

下一个南星桥。

何为下一个南星桥？

大概意思就是南星桥所拥有的一切美好品质，钱江新城二期它都拥有。

比如，

他们认为，钱江新城二期与南星桥都拥有杭州最独一无二的地段。

大范围上，它们同在一个行政区，并且紧邻着钱塘江，拥有买房人最眼红的江景资源。

其次，它们分别在杭州最牛掰的CBD钱江新城的东西两侧，承接了大佬们的住房需求。

全杭州能兼具一线江景，且毗邻钱江新城的板块，除了南星桥，就是钱江新城二期。

比如，

他们认为，钱江新城二期与南星桥都拥有杭州最顶级的学区。

南星桥有杭州最顶级的“胜利系”学区。

钱江新城二期也不甘示弱地引入了天长小学，硬刚着南星桥打擂台。

再比如，

限价时代的南星桥，卖出了杭州最贵的商品房。

均价70800元/㎡的仁恒滨江园成为了杭州的绝唱。

此后，钱江新城二期接棒南星桥，以最高67500元/㎡的价格正式成为杭州限价天花板。

由此，钱江新城二期的产品也与南星桥重叠。

2010年代，滨江在南星桥打造了海岸系大宅（金色海岸、阳光海岸），主要面积段在300-500㎡的区间。

钱江新城二期不甘示弱。

前有滨江续写了海岸线的传奇，在此留下了天澜海岸480㎡沿江大宅。

后有绿城芝兰月华轩，最高面积达379㎡

……

以上，

杭州人以板块地段、学区价值、限价定位、产品规格等等多个方面对比，得出了钱江新城二期光芒万丈的未来。

以我来看，这些表达实在是太符合杭州浪漫而婉约的气质。

钱江新城二期到底是不是下个南星桥，其实有个简单粗暴，且毫无争议的标准——

看房价。

只要钱江新城二期的房子能像南星桥一样叫座，那你就是南星桥。

今年10月份，距离钱江新城二期全面开启建设过去了6年。恰好，钱江新城二期迎来了首个住宅的交付。

这么多年的争议，如今终于可以用一张数据表盖棺定论。

对比两板块10月成交情况，区别已经很明显了。

一、量的区别。

南星桥各小区在竞争之下，仍有多套成交。

钱江新城二期独苗二手房，全月仅成交了一套。

二、价的区别。

我们可以看到，最显著的区别是——

南星桥的成交以卖家出售价为口径，

而钱江新城二期则以买家到手价为口径。

之间差了不少的税钱。

即便如此，

同为166㎡，栖江揽月轩仍差了上品400余万。

此外，栖江揽月轩此套房子的业主从买入到出手，大概是亏了些钱的。

可以说是，

梦碎钱塘江。

钱江新城二期没能达到杭州人“下一个南星桥”的预期，其实不是什么大问题。

我们可以说，

南星桥紧邻西湖，有山有水有江，而钱江新城二期只有江。

我们还可以说，

南星桥的江景是滨江区，夜晚的灯光秀成色十足，而钱江新城二期的对岸是军用地，夜晚来临一片黑暗。

江景与江景之间亦有差距。

这些，都可以为钱江新城二期挽尊。毕竟，能与南星桥对比，足以证明其价值。

目前，钱江新城二期最大的问题是——

市场上的购买力，根本就不关注钱江新城二期。

同为豪宅板块，南星桥量价齐升。

同为全新入市的板块，隔壁亚运村短短2个月合计卖了200多套

反观钱江新城二期，

自那一套仅有的不及预期的成交后，又杳无音信了。

这是钱江新城二期当下遇到可怕的难题，而这个难题又要从其自身的定位说起——

一个全新的、毫无底蕴的豪宅板块。

众所周知，一个全新的板块想要受到市场的热烈欢迎几乎不可能。

即便高贵如南星桥，其中的豪宅也不是从一开始就能俏销的。当年的海岸系豪宅开售时，也有不少大佬没看上。

那么南星桥是如何成为南星桥的？

没什么别的技巧。就是用一套又一套的成交，说服每个人。

而作为全新板块的钱江新城二期，才刚有首个住宅交付，才刚有首套二手房成交，距离用成交夯实板块价值还远着呢。

如今的钱江新城二期，急缺成交。

但是，

如今的钱江新城二期又很难成交。

首先，

豪宅板块不像是亚运村这类高端改善板块，有奥体、钱江世纪城背书。它本身就是区域之王，是唯一的光，根本不存在到别处借光的说法。

其次，

钱二的内部竞争相当激烈。

据统计，钱江新城二期这两年开发了14个楼盘，近6000套房子。

近日，钱江新城二期又更新了供地计划表，一共12宗全新宅地出现在表中。

这是量上的竞争。

未来的钱江新城二期百家争鸣，有多到数不清的次新房流入到市场。

此外，还有产品上的竞争。

从钱江新城二期第一宗地出让，到如今的新宅地出让，我们可以明显感受到——

产品越做越好了。

从宅地本身要求出发，栖江揽月轩内必须要配建公租房，而现在的产品已经不再要求配建公租房。

这让居住的圈层变得更纯粹。

从产品设计出发，外立面、公区、装修、户型等等各方面都有了提升，甚至钱江新城二期的产品已经完成了三次迭代：

以栖江揽月轩、观翠揽月轩为首的初代；

以天澜海岸、江华玺云轩等为首的二代；

以芝兰月华轩、潮岸双子星为首的三代。

每一代，产品品质都在升级。

短短两年，迭代三次，板块的竞争压力不可谓不大。

由此可见，

钱江新城二期真的很难——

成交量不足以夯实板块价值。

板块供应大，且产品迭代快。

所以，

当杭州各大豪宅、改善板块的二手房卖得热火朝天时，钱江新城二期只能沉默不语。

这样的板块，就是政策绝缘体。

普通人只敢远远瞧上一眼。

杭州有一种很独特的魔力。

不论你二手房卖得有多惨，但新房总是能卖得很好。

比如，咱们说的钱江新城二期。

首套二手房成交滑铁卢，但此前的在售新房的去化情况相当不错，卖不了几个月就能清盘。

因为，每当你去售楼处，销售们就会告诉你——

这个楼盘是限价的，并报出一个价格远高于楼盘的限价的参照物。

对于许多缺乏经验的购房者来说，这句话的杀伤力实在太强了。

它仿佛就是在说，

一旦你买的限价房，挣脱了限价的钳制，流入到二手房市场，将会有炸裂的涨价爆发力。

于是，过去在杭州，大家买房的逻辑都基本一致——

买二手房价高的区域中的限价房；

买规划了地铁的区域中的限价房；

买规划了商业的区域中的限价房

……

的确，

过去的市场中，这种逻辑确实行得通。

依靠着这种限价逻辑，

杭州这些年卖了一块又一块地，造了一座又一座新城。

你瞧，那钱江新城二期这两年来卖出去6000多套房子，并且大多数房子的总价都超过1000万。

这就是最好的铁证。

现在，

限价保护体系的逻辑不攻自破了。

原来，并不所有的地方都是南星桥、奥体、世纪城。

原来，二手房价也是会比限价还低的。

原来，即便是买到钱二这种“下一个南星桥”的板块，也有被套住的可能

原来，买房子不能只能看限价、看规划，还得去寻找确定性。

问题来了，怎么找到确定性？

看成交量。

以杭州此次的豪宅改善成交潮为例，南星桥、亚运村、钱江世纪城、奥体成交回暖，其中杭州亚运村的200余套总成交，牢牢占据了成交榜首。

全杭州的目光，都集中在这几个区域。

以全国的视角来看，则是上海、深圳等等成交量快速拉升的城市。

深圳，单月新房成交量破万套；

上海，单日二手房成交量轻轻松松超过1000套。

全国的目光，都集中在这两座城市。

只有成交量越高，才会有关注度，才能得到市场的认可度，确定性才能够高。

也只有这样的市场，在每一轮救市政策之下，才能最先最快速反应过来。

反观，

即便如钱江新城二期这类倾注了大量资源的豪宅级别的全新板块，也难以吃到政策的红利。

类似于这样的新板块、成交量过少的板块，想要站起来，大概只有两种办法。

要么与城市做朋友，和城市一同沉淀，一同发展。

要么就是遇上了史无前例的救市政策，把整个市场无差别地拉升起来了。

所以，

以后再碰到这类全新的、毫无成交量的地段，别傻不拉几地闷头闯进去。

先观望观望。

近来，头部市场成交变化非常快。

如昨日的上海，正式取消普宅与非普宅标准，即将有众多房源免除增值税。新一轮的成交热潮即将展开……

从结构上而言，大户型、二套改善的成交会增加；从价格出发，买卖方双方就减税后成交价博弈也即将展开……